Tình trạng lách luật của chủ đầu tư
► Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
► Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
► Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Trước khi có Nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư.
Nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD đã chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc lợi nhuận nhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn. Mức huy động vốn 20% với một số chủ đầu tư là còn hạn chế cho nên để có thể huy động vốn từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu các chủ dự án đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. TS. Phạm Văn Võ cho rằng “đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Bộ luật Dân sự không cấm chủ đầu tư và khách hàng được ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. Tuy nhiên, nếu xem xét vấn đề này một cách toàn diện trên cơ sở quy định của các văn bản pháp luật có liên quan thì ở đây có sự không ổn về pháp lý và có thể dẫn đến rủi ro cho khách hàng. Rủi ro trong hợp đồng đặt cọc xuất phát từ quy định bắt buộc bán nhà ở HTTTL thông qua sàn giao dịch bất động sản, nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách là rút thăm hoặc đấu giá. Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đặt cọc khi số người đăng ký mua nhà ở của chủ đầu tư nhiều hơn số nhà được bán [1] . Mặc dù pháp luật dân sự không cấm việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ nhưng khi giải quyết tranh chấp nguyên tắc là luật chuyên ngành sẽ được áp dụng tuy nhiên những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người ký kết hợp đồng lại không áp dụng trong trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.
van phong luat su gioi
Hợp đồng mẫu
Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn ra phức tạp, một trong những nguyên nhân chủ yếu là bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật và nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán còn bên mua thì ngược lại cho nên khi tiến hành giao kết đã khéo lồng vào những quy định điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà, về chi phí liên quan…Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra.
Thực tế hiện nay, quy định về thương lượng, trao đổi, sửa đổi trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của nhà đầu tư thông qua một hợp đồng đã soạn sẵn. Đây là một bất cập về thông tin bất cân xứng đang xảy ra với thị trường BĐS Việt Nam. Trong bài “điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam” PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa có nhận định “thông tin bất cân xứng ngày càng trở thành một lĩnh vực cần được quan tâm, đặc biệt trong các hợp đồng giữa thương nhân với người tiêu dùng cũng như trong việc bảo vệ người tiêu dùng trước những thương nhân có vị thê độc quyền…Điều này càng trở nên cấp thiết ở nước ta, khi mà doanh nhân, kể cả doanh nghiệp nhà nước chưa có truyền thống trọng thương tín. Mặc cho pháp luật bảo vệ người tiêu dùng, thương nhân vẫn quen tìm kiếm lợi nhuận dựa trên thông tin bất cân xứng, làm cho việc mua bán trở thành cuộc mặc cả tốn kém thời gian và đòi hỏi sự kiên trì”[2] .
Ngoài ra do đặc điểm của đối tượng mua bán cho nên những điều khoản thường không chắc chắn mà chỉ mang tính dự đoán như thời hạn bàn giao nhà dự kiến, chi phí ước tính, giá vật liệu tạm tính…Việc thỏa thuận như trên là hợp lý bởi không ai có thể biết chính xác những thay đổi trên thị trường trong tương lai, vậy việc hợp đồng có được tuân thủ hay không chủ yếu từ sự thiện chí của bên bán trong hợp đồng. Theo quy định của BLDS năm 2005 thì trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó, nếu hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[3] . Tuy nhiên trên thực tế không phải người mua nhà nào cũng biết quy định trên cũng như một số Tòa án khi giải quyết tranh chấp thường theo hướng hợp đồng ký thế nào xử thế đó.
luật sư giỏi
Ngoài ra, vấn đề đăng ký hợp đồng mẫu hiện nay còn nhiều vướng mắc. Nếu doanh nghiệp sử dụng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành thì doanh nghiệp có cần thiết phải đăng ký hợp đồng mẫu này với Cục quản lý cạnh tranh/Sở Công thương như quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng? Nếu vẫn phải đăng ký và Cục Quản lý cạnh tranh/Sở Công thương yêu cầu sửa đổi (hoặc thậm chí hủy bỏ) các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành thì sẽ xử lý như thế nào? Tính chất của giao dịch dân sự là sự thỏa thuận bình đẳng của các đương sựdo đó, trường hợp đã đăng ký hợp đồng mẫu nhưng vì những điều kiện khác nhau như phải đáp ứng yêu cầu khách hàng nhằm có thể bán sản phẩm hoặc bán sản phẩm cho đối tác chiến lược, khách hàng thân quen, đối ngoại... các bên có liên quan thương lượng thay đổi nội dung so với hợp đồng theo mẫu đã đăng ký với cơ quan chức năng thì việc điều chỉnh này có thuộc diện phải đăng ký lại hay không? Ngoài ra, như đã đề cập ở trên, trong hợp đồng thường có các điều khoản tùy nghi, như vậy, khi doanh nghiệp chủ động điều chỉnh các điều khoản này mà không làm ảnh hưởng đến các nội dung cơ bản của hợp đồng thì có thuộc diện phải đăng ký lại hay không, hiện nay chưa có hướng dẫn về các vẫn đề này[4] .
luat su gioi
Bên cạnh đó ý thức tuân thủ quy định về đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định của chủ đầu tư là chưa cao, năm 2012 có 29 doanh nghiệp kinh doanh BĐS đăng ký hợp đồng theo mẫu, năm 2013 giảm còn 14 doanh nghiệp, và tăng từ 14 lên 30 doanh nghiệp từ đầu năm 2014 đến 26/6/2014. Như vậy tính tới ngày 26/6/2014 chỉ có 73 doanh nghiệp đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư[5] , con số này là quá ít so với lượng hợp đồng mẫu mua bán nhà ở HTTTL được ký kết trên thực tế.
Vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên
Thứ nhất, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao tuy nhiên hiện nay cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng. Pháp luật hiện hành chưa có quy định tăng cường quyền được cung cấp thông tin của người mua nhà sau khi hợp đồng được ký kết, với vai trò là chủ sở hữu trong tương lai hầu như người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định. Ngoài ra, việc quy định thông tin cung cấp phải đầy đủ hầu như không được thực hiện bởi bên bán thường chỉ muốn mô tả những thông tin có lợi nhất cho mình để thu hút khách hàng.
luật sư uy tín
Ví dụ:Chúng tôi đang phân phối độc quyền các loại căn hộ từ 68 đến 117m2 thuộc tòa CT2, chung cư B5 Cầu Diễn (B5 Thành phố giao lưu) mặt đường Hoàng Quốc Việt kéo dài-Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội. Dự án gồm 6 tòa tháp cao 30 tầng. Vị trí đẹp, ô góc mặt đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và đường K3 Cầu Diễn, giáp Thành Phố Giao Lưu, cách ngã tư Hoàng Quốc Việt–Phạm Văn Đồng 1,2km. Tổng diện tích hơn 27.000 m2. Giá gốc 15tr/m2, chưa có VAT, giá bán chênh 50tr 1 căn vào phiếu thu, giá bán này thấp nhất so với thị trường và rất thích hợp với hộ gia đình đang tìm một nơi sống lý tưởng với số tiền vừa phải[6] .
Đến năm 2013, tức hai năm sau khi thông tin trên được đăng tải, hàng loạt vấn đề thanh chấp nảy sinh, trong đó có việc chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin để thu hút khách hàng. Căn cứ hồ sơ pháp lý dự án CT5 do hai liên doanh làm chủ đầu tư bao gồm 4 tổ hợp chung cư được phê duyệt 11 đến 21 tầng. Tuy nhiên chủ đầu tư đã tự vẽ ra bản thiết kế bao gồm các tòa nhà cao từ 28 đến 30 tầng và bán khống hơn 1.000 căn hộ thu về vài trăm tỷ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư lại tự ý xin chuyển đổi một phần dự án sang nhà ở xã hội mà không thông báo cho bên mua[7] .
van phong luat
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông tin về quyền sử dụng đất thực hiện dự án như tình trạng quyền sử dụng đất, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án…bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán thường là rẻ nhưng tính ra thì không hề rẻ vì chủ đầu tư thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20-30-50 năm). Hết thời hạn thuê nhà nước có quyền thu hồi lại đất khi đó chủ đầu tư đã xong nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Các dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm)[8] …là những ví dụ điển hình của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhà ở thương mại để bán/cho thuê. Bên cạnh đó thời gian qua nhiều người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận sở hữu sau khi đã nhận bàn giao nhà ở do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đó đã bị thế chấp vay vốn tín dụng thực hiện dự án bởi pháp luật hiện hành cho phép thế chấp tài sản HTTTL[9] .
Mặc dù Nghị định 121/2013/NĐ-CP đã bổ sung quy định xử phạt hành chính nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin qua sàn. Điều này đã bổ sung cơ chế ràng buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, khắc phục bất cập tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS trước đó nhưng thực tế cho thấy chủ đầu tư vẫn vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, che dấu những thông tin bất lợi và không có sự kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích . Xung quanh vấn đề góp vốn của các nhà đầu tư có thể kể tên các vụ tranh chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Thuận Thành; dự án của công ty Tân Hoàng Thân - Bình Thạnh; dự án Vạn Thịnh Hưng – Gò Vấp; dự án Montana - Tân Phú; dự án chung cư Chelsea Park; dự án Quốc Cường Gia Lai 1; dự án Viglacera Xuân Phương[10] …Cũng tại dự án chung cư B5 Cầu Diễn ở trên chủ đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn với khoảng 200 khách hàng mua nhà tại dự án với số tiền khoảng 100 tỉ đồng nhưng số tiền lại không được sử dụng vào dự án[11] . Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử dụng cho mục đích khác, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đem chính khoản tiền thu được để chạy cho dự án đang xây dựng.Chính vì không được sử dụng cho việc xây dựng dự án cho nên dự án chậm triển khai, chậm bàn giao là điều khó tránh khỏi. Trong các dự án này bên cạnh việc vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng nhiều dự án còn liên quan đến yếu tố lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo pháp luật Hình sự.
Có thể thấy, trước lợi nhuận quá cao và dễ dàng nhiều chủ đầu tư đã không còn giữ chữ tính, ồ ạt thu tiền không đúng điều kiện dự án đã được phê duyệt hoặc khi chưa đủ điều kiện, bất chấp thiệt hại của người mua nhà rồi sử dụng vào những mục đích khác nhau sao cho có lợi với chủ đầu tư. Việc quy định nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước sai mục đích thì hợp đồng không có giá trị và bị xử lý theo quy định hiện hành chỉ mang tính khuyến cáo mà không đưa ra phương thức, cơ chế hiệu quả để người mua nhà và cơ quan có thẩm quyền quản lý, kiểm soát khoản tiền đã huy động. Hầu hết hợp đồng thoả thuận thời hạn thanh toán dưạ vào thời gian chứ không dựa vào tiến độ xây dựng nhà ở cho nên làm thế nào để người mua có thể kiểm soát đồng vốn của mình một khi “đồng tiền không còn liền núm ruột” là vấn đề đang được đặt ra nghiêm túc.
Thứ ba, tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Trong thời gian qua có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra, Hanoi Times Tower, Bright City, CT1 Vân Canh [12] .
Cũng tương tự là dự án Usilk City tọa lạc tại đường Lê Văn Lương kéo dài (Hà Đông, Hà Nội), được giới thiệu xây dựng quy mô lớn với 13 tòa nhà cao tầng hiện đại từ 25-50 tầng, rộng 9, 2 ha và mức đầu tư lên tới 10.000 tỉ đồng do Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư ở thời điểm cuối năm 2008. Tuy nhiên, đến nay dự án đang trở thành nỗi bức xúc của nhiều khách hàng, đặc biệt là những người mua nhà đã đóng 100% tiền giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư[13] .
Bên cạnh việc bàn giao nhà chậm tiến độ, nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó chủ yếu là diện tích căn hộ và các chi phí nâng giá thành sản phẩm lên cao. Hiện nay, pháp luật Kinh doanh BĐS cho phép bên mua yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do vi phạm điều khoản chất lượng, cam kết trong hợp đồng[14] . Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường BĐS luôn luôn biến động những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước…là khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng không được giải quyết một cách tốt nhất.
Tham khảo quy định của BLDS Pháp về vấn đề này, nếu hợp đồng mua bán quy định rõ kích thước, diện tích BĐS đem bán thì bên bán phải giao BĐS đúng với số liệu nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Nếu bên bán không thể giao đúng kích thước và diện tích quy định hoặc nếu bên mua không yêu cầu giao đúng số liệu này và chấp nhận hiện trạng BĐS được giao thì bên bán phải giảm giá tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt. Nếu kích thước và diện tích BĐS lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua có thể lựa chọn giữa việc trả thêm tiền hoặc rút khỏi hợp đồng nếu phần phụ trội bằng hoặc lớn hơn 1/20 số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua rút khỏi hợp đồng thì bên bán phải hoàn lại cho bên mua tiền bán vật nếu đã nhận và mọi chi phí liên quan đến hợp đồng[15] . Như vậy, BLDS Pháp cho phép bên bán được hưởng ngoại lệ về trách nhiệm nếu kích thước và diện tích BĐS tăng lên nhưng phần phụ trội nhỏ hơn 1/20 số liệu đã thỏa thuận. Thiết nghĩ, trong các lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro như kinh doanh BĐS, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh một cách hợp lý để có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.
Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Ví dụ như “Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”[16] . Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể dẫn đến bất lợi cho người mua nhà bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm thì lại không được đưa vào điều khoản hợp đồng.
Hiện nay nhiều người mua nhà ở HTTTL đã nhận bàn giao nhà cả chục năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong khi tiền thì đã thanh toán hết cho bên bán. Tình trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân như thủ tục hành chính không rõ ràng, phức tạp, thiếu cán bộ, thái độ hạch sách của cán bộ, người dân không biết thủ tục…và nguyên nhân từ chủ đầu tư là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn tới thực trạng chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua như hiện nay. Bên cạnh đó, pháp luật chưa có chế tài ngiêm ngặt để xử lý những chủ đầu tư vi phạm hoặc xử lý chưa triệt để, ngoài ra việc không có cơ chế ràng buộc chủ đầu tư nên sau khi bàn giao nhà và nhận thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng theo thỏa thuận thì chủ đầu tư lại thờ ơ với nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu của mình. Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết việc cấp Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng Đất, Quyền Sở hữu Nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đạt tỷ lệ thấp và không đồng đều tại các quận, huyện. Theo kế hoạch, năm 2014, toàn Thành phố sẽ cấp 40.000 Giấy Chứng nhận cho các quận, huyện nhưng đến hết ngày 20/6, tức là qua gần 6 tháng, tỷ lệ cấp trên toàn Thành phố mới đạt 24%. Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, có những dự án chủ đầu tư chậm, thậm chí gây khó khăn cho người mua nhà trong việc hoàn thiện hồ sơ như thanh lý hợp đồng, không xuất hóa đơn giá trị gia tăng, không xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền.... một số chủ đầu tư không phối hợp trong việc cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án. Ông Nghĩa cho biết, con số 76.040 căn còn lại để được cấp Giấy Chứng nhận phụ thuộc rất nhiều vào các Chủ đầu tư.[17]
Thứ tư, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập. Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải có chứng nhận của cơ quan công chứng. Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp của văn bản được ký kết tuy nhiên quy định mang tính bắt buộc như trên làm phát sinh chi phí, tốn kém thời gian của các bên trong một số trường hợp. Thiết nghĩ pháp luật nên quy định theo hướng mở, công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là quyền của các bên chứ không bắt buộc, khi đó các bên được quyền lựa chọn có công chứng hay không tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Quyền đượcchuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là cần thiết cho người mua nhà bởi một số trường hợp sau khi ký hợp đồng họ không còn nhu cầu hoặc khả năng để được sở hữu nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên hiện nay quyền này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS khi chưa nhận bàn giao nhà ở còn nếu đã nhận bàn giao nhà ở người mua nhà phải bán nhà ở theo quy định pháp luật Nhà ở và dân sự tức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp. Như vậy, cùng một vấn đề nhưng nếu chưa nhận bàn giao nhà ở thì lại được chuyển nhượng dễ dàng còn đã nhận bàn giao nhà ở thì lại trở nên khó khăn bởi thực tế sau thời hạn luật định nhiều chủ đầu tư vẫn chây lười trong việc thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua, không ít khách hàng đã nhận bàn giao nhà nhiều năm trời vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho nên họ không thể thực hiện bán nhà ở theo quy định. Một số trường hợp người mua quay lại thỏa thuận ký lại hợp đồng mua bán nhà ở để được phép chuyển nhượng. Như vậy đây là một bất cập trong thực hiện quyền của nười mua nhà ở HTTTL hiện nay.
Một số ý kiến cho rằng nên cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán ngay khi đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như vậy sẽ bảo vệ tốt hơn quyền của người mua nhà. Theo tác giả nếu cho phép như vậy thì quy định về điều kiện mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở và pháp luật dân sự không còn mấy ý nghĩa trong trường hợp này bởi các bên sẽ không cần mất thời gian làm giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ cần tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Ngoài ra, việc cho phép như vậy sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ BĐS phát triển, chủ đầu tư sẽ thu tiền của khách hàng trong khi nhà nước thất thu thuế do hợp đồng không đăng ký, công chứng, thị trường BĐS sẽ trở nên rối rắm. Theo tác gải nếu đã nhận bàn giao nhà ở thì phải mua bán theo quy định của pháp luật về Nhà ở và pháp luật Dân sự vì lúc đó đối tượng không còn là nhà ở HTTTL. Để quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán không còn bất cập như trên vấn đề mấu chốt là phải hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển quyền sở hữu, xử lý nghiêm khắc những chủ đầu tư làm trái quy định về nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho người mua, như vậy thì khi người mua đã nhận bàn giao nhà ở và muốn bán nhà ở đó thì không mấy khó khăn.
Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng
Thứ nhất, thỏa thuận phạt hợp đồng còn cứng nhắc . Pháp luật Kinh doanh BĐS bắt buộc bên vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà, nghĩa vụ trả tiền phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền lãi theo lãi suất vay ngân hàng thương mại, việc chọn lãi suất phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Mặc dù pháp luật không xác định rõ bản chất của khoản tiền này nhưng có thể hiểu đây là tiền “phạt” vi phạm hợp đồng chứ không phải tiền bồi thường[18] . Việc áp đặt mức tiền phạt theo lãi suất vay ngân hàng thương mại hoàn toàn không phù hợp với bản chất của loại hợp đồng này (không phải là hợp đồng cho vay tiền). Thiết nghĩ nên để cho các bên tự thỏa thuận về mức tiền phạt nhưng không được trái quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai, vấn đề thi hành án trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL còn nhiều khó khăn . Thực tế cho thấy đa số những bản hợp đồng góp vốn, cho vay vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà mà bản chất là hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL trá hình đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Những quy định như vậy có vẻ là những chế tài nghiêm khắc dành cho chủ đầu tư và bảo về quyền lợi người mua nhà nhưng vấn đề là khi cầm những bản án trên tay người mua nhà ở HTTTL có giải quyết được hậu quả hay không? Suy cho cùng huy động vốn từ tiền ứng trước nhằm bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án tức là bản thân chủ đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nay doanh nghiệp lại phá sản, tiền ứng trước không cánh mà bay thì thử hỏi tất cả chủ đầu tư có khả năng hoàn trả khoản tiền đã nhận hay không chứ đừng nói là tiền bồi thường hay tiền lãi. Như vậy vấn đề thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Với những quy định chế tài như trên thực tế chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm, cho dù là người thắng án, người mua vẫn tiền mất tật mang, một số trường hợp may mắn được trả lại tiền thì cũng bị thiệt hại khi khoản tiền bị chiếm dụng trong thời gian dài nay lại trở về như cũ. Theo tác giả, bên cạnh việc quy định như trên, pháp luật nên có cơ chế đảm bảo khả năng thi hành án đối với những tranh chấp trong mua bán nhà ở HTTTL.
Qua sự phân tích trên, tình trạng lách luật của chủ đầu tư về thời điểm được ký kết hợp đồng với những hình thức hợp đồng khác nhau rất đa dạng, vấn đề bất cân xứng của các bên trong hợp đồng, vấn đề hợp đồng mẫu, vấn đề vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư và giải quyết tranh chấp hợp đồng đang là những bất cập trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL hiện nay.
[2] Phạm Duy Nghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (05), tr.39.
[3] Khoản 2, 3 Điều 407 Bộ Luật dân sự năm 2005.
[4] Chuyên đề tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, tlđd.
[9] BLDS năm 2005 có quy định “tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai”. Điều 1, Điều 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/ 2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định như sau:“Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm…”
[14] Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
[15] Điều 1617-1621Bộ luật Dân sự Pháp, NXB Tư pháp năm 2005.
[16] Điều 2 Hợp đồng Mua bán căn hộ chung cư, phụ lục kèm theo.
[18] Lưu Quốc Thái, tlđd, tr189.
Chào mừng bạn đến với luật sư Phạm Tuấn Anh