Thời điểm được ký kết hợp đồng
► Hợp đồng và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
► Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
► Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
[1] . Mua bán nhà ở HTTTL bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS. Sau khi thực hiện thủ tục mua bán qua sàn thì bên mua sẽ được sàn giao dịch BĐS cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định. Việc thông báo cho Sở xây dựng phải bằng văn bản và phải thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu là 15 ngày.
Có thể thấy, thời điểm được huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là muộn hơn so với một số hình thức huy động vốn khác. Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên thỏa thuận. Hoặc với hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân chủ đầu tư được ký kết hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở xây dựng theo quy định. Như vậy chỉ cần đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở thì chủ đầu tư đã có thể huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân. Nếu bên tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được phân chia sản phẩm là nhà ở thì sau khi xây dựng xong phần móng theo quy định thì chủ đầu tư được ký hơp đồng mua bán nhà ở HTTTL với các chủ thể này để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó[2] .
Thời điểm được ký kết hợp đồng là quy định bắt buộc các bên phải tuân thủ và có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng. Quy định trên nhằm bảo đảm công tác quản lý của nhà nước và quan trọng hơn nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn một cách ồ ạt, tùy tiện, lừa đảo chiếm dụng vốn của khách hàng. Nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không đúng các quy định trên thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm[3] .
Nội dung hợp đồng
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng
Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Kinh doanh BĐS. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…Đối với mua bán nhà ở HTTTL, các điều khoản cơ bản còn phải đảm bảo nguyên tắc tại Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS. Trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ trình bày một số điều khoản cơ bản sau:
tim luat su gioi
Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở . Do nhà ở HTTTL tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh BĐS đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán[4] . Về cách tính diện tích căn hộ, đây là một trong những nội dung được quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD từ ngày 8/4/2014 thống nhất một cách tính diện tích căn hộ, theo đó diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước đó tính theo tim tường hoặc thông thủy) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ[5] .
Thứ hai, điều khoản về giá mua bán . Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác[6] . Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.
Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở HTTTL đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua.
Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng
soan thao hop dong
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy đinh từ Điều 24 đên Điều 27 Luật Kinh doanh BĐS áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở HTTTL pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng như nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của chủ đầu tư, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua…Một số quyền và nghĩa vụ có vai trò quan trọng đối với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đó là:
- Đối với bên bán: cong ty luat
Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin. Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS quy định cung cấp thông tin là nghĩa vụ của bên bán, theo đó “bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp”. Có thể thấy quy định trên cũng tương tự như Điều 442 BLDS năm 2005 “bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó”. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở HTTTL có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS như loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của BĐS, giá bán BĐS… Ngoài ra, phải nêu rõ nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, phải nêu rõ địa chỉ cụ thể nếu đã xác định được địa chỉ, nếu chưa xác định địa chỉ cụ thể thì phải nêu tên dự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ, ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu, thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan, tình trạng đang thế chấp (nếu có)…[7] . Thông tin phải trung thực có nghĩa là thông tin đưa ra phải chính xác, đúng thực tế và các giấy tờ pháp lý của nhà ở. Chủ đầu tư không được đưa ra thông tin sai lệch nhằm thu hút khách hàng và phải chịu trách nhiệm về thông tin đưa ra. Trong quan hệ mua bán nhà ở HTTTL do dặc trưng của quan hệ này mang tính rủi ro cao, bên mua chỉ có thể tìm hiểu đối tượng thông qua hồ sơ và giấy tờ pháp lý, những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp có thể xem là hiện thân của tài sản mà họ sẽ nhận trong tương lai cho nên việc cung cấp thông tin của chủ đầu tư là rất quan trọng và cần thiết.
Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Như đã phân tích các bên trong quan hệ mua bán nhà ở HTTTL có thể ký kết hợp đồng mua bán ngay khi nhà ở đang xây dựng theo quy định, khoản tiền mà khác hàng phải trả gọi là tiền ứng trước. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi còn người mua nhà vô tình bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao.
van phong luat
Theo điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS và khoản 2 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP chủ đầu tư có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS. Ngoài ra khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng quy định chủ đầu tư không được sử dụng vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho dự án nhà ở khác. Như vậy bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác.
Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS quy định bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất”. Khác với các loại tài sản khác, thời điểm thực hiện nghĩa vụ giao giao tài sản thường trùng hoặc gần với thời điểm ký kết hợp đồng thì trong mua bán nhà ở HTTTL việc bàn giao nhà ở hầu hết ở một thời điểm khá xa so với thời điểm ký kết và thường không xác định chính xác ngày tháng năm nào, chính vì thế quyền được kiểm tra tính chính xác về tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Tuy nhiên bên mua vẫn có thể thực hiện quyền này khi được bàn giao nhà ở bởi theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP nếu chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng, thời hạn và cam kết trong hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại theo quy định. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại. Như vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lượng…của nhà ở.
tranh chap hop dong
Nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư là nghĩa vụ chính yếu nhất rong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bên cạnh đó chủ đầu tư còn có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Theo quy định của Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán được công chứng hoặc chứng thực. Còn nếu bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng [8] . Như vậy, khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL quyền sở hữu nhà ở sẽ chuyển cho bên mua khi chủ đầu tư dự án nhà ở bàn giao nhà cho người mua theo thỏa thuận bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS.
giai quyet tranh chap
Pháp luật hiện hành quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Nếu bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao giấy tờ có liên quan cho người mua [9] .
- Đối với bên mua: luat su nha dat
Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Theo quy định tại khoản 6 Điều 18, Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD thì quyền này chỉ dành cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS và chưa nhận bàn giao nhà ở. Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở. Pháp luật hiện hành quy định bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư[10] .
Về thủ tục, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không phải qua sàn giao dịch BĐS và phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng có công chứng, trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng các bên làm thủ tục về thuế theo quy định sau đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc và không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng, kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng trở thành bên mua nhà ở HTTTL và tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng. nếu việc chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện nhiều lần thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất[11] .
Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán. Khoản 1 Điều 453 BLDS năm 2005 quy định bên mua nhà có nghĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà”. Ngoài ra về nghĩa vụ trả tiền khoản 1 Điều 290 BLDS năm 2005 quy định “nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã thỏa thuận”.Dựa vào các quy định trên của BLDS, khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh BĐS quy định bên mua nhà có nghĩa vụ “thanh toán tiền cho bên bán theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”.
Nghĩa vụ trả tiền là tất yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở, nghĩa vụ này thường gắn với thỏa thuận của các bên về thời hạn, thời điểm, phương thức thanh toán. Đặc biệt trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, “việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần” đây là một nguyên tắc trong mua bán nhà ở HTTTL và các bên được thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tiền nhưng bắt buộc bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt, bên bán không được nhận tiền thanh toán một lúc toàn bộ gía trị căn nhà, lần thanh toán đầu tiên chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn vủa chủ đầu tư. Pháp luật đã dự trù trường hợp nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án như cam kết thì thiệt hại gây ra cho người mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà. Ngoài ra, chủ đầu tư không thể huy động vốn từ tiền ứng trước100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ lợi ích cho người mua Luật Nhà ở năm 2005 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà[12] , 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Có thể nói thanh toán là nghĩa vụ chính của bên mua nhà ở HTTTL.Nếu bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu bên mua thực hiện cam kết và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, nếu bên mua không thực hiện thì bên bán có quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chịu trách nhiệm do việc vi phạm hợp đồng[13] . Ngoài ra, bên mua phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại phải được thỏa thuận trong hợp đồng[14] .
Hình thức hợp đồng
Điều 450 BLDS năm 2005 quy định “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tương tự như quy định của BLDS năm 2005 Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp[15] . Tuy nhiên theo quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS thì hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng kinh doanh BĐS cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung. Ngoài ra khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS và khoản 2 Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định “hợp đồng mua bán được ký kết với bên bán là doanh ngiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì không phải công chứng, chứng thực”.
Như vậy, tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng phải lập thành văn bản tuy nhiên khác với đa số hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn việc công chứng chứng thực là bắt buộc thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc, các bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không.
Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đa số là hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo. Nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và kiểm soát tính hợp pháp của các hợp đồng mẫu, pháp luật hiện hành yêu cầu hợp đồng mẫu phải tuân thủ các quy định về mẫu hợp đồng tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải tuân thủ theo mẫu tại Thông tư 03/2014/TT-BXD Thông tư sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Điều 2 Thông tư 03/2014/TT-BXDquy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại như sau:“kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”. Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và Nghị định 99/2011/NĐ-CP hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà đối tượng là căn hộ chung cư sẽs phải đăng ký với sở công thương hoặc cục quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ công thương) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng[16] .
Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
[1] Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
[2] Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
[3] Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD.
[4] Khoản 2 Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
[6] Điểm c khoản 1 Điều 14, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
[7] Mục 2 Phần 4 Thông tư 13/2008/TT-BXD.
[8] Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, khoản 1 Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
[9] Khoản 7 Điều 16 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
[10] Khoản 5 Điều 8, Thông tư 16/2010/TT-BXD.
[11] khoản 1 Điều 20 Thồn tư 16/2010/TT-BXD.
[12] Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005.
[13] Khoản 5 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
[14] Điểm đ Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
[15] Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.
[16] Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, Nghị định 99/2011/NĐ-CP.
Chào mừng bạn đến với luật sư Phạm Tuấn Anh