Mười năm trước, bà H. lập hợp đồng nhận chuyển nhượng của bà S. và bà N. tổng cộng hơn 1.800 m2 đất cùng tọa lạc tại huyện Củ Chi, TP.HCM. Bà H. đã đặt cọc cho cả hai chủ đất mỗi người 2 triệu đồng. Hai bên thống nhất nhờ một cán bộ tư pháp xã lập thủ tục hợp thức hóa phần đất chuyển nhượng.
Khi bên bán hoàn tất nghĩa vụ sang tên giấy đỏ cho bên mua thì bên mua sẽ thanh toán dứt điểm số tiền chuyển nhượng cho bên bán.
Trong chuyển nhượng nhà đất, các bên nên trực tiếp liên lạc hơn là nhờ đến người thứ ba. Ảnh minh họa: THANH LÂM
Bà H. cho biết mình chờ hoài mà không nghe bên bán đả động gì về tiến độ thực hiện hợp đồng, bèn gọi điện hỏi vị cán bộ tư pháp thì được biết bên bán không muốn bán nữa vì giá đất đã... tăng. Nếu muốn mua tiếp, bà H. phải trả thêm tiền. Bà H. không chịu, cho rằng bên bán đòi hỏi vô lý và yêu cầu bên bán phải nhanh chóng hoàn tất thủ tục để bà nhận đất sử dụng và giao phần tiền còn lại theo đúng hợp đồng đã ký.
Ngược lại, bên bán cho rằng sau khi hoàn tất giấy tờ, vị cán bộ tư pháp đã nhiều lần gọi điện cho bà H. nhưng bà... im ru. Vì vậy, bên bán yêu cầu hủy hợp đồng, trả tiền đặt cọc.
Vụ án với tình tiết tưởng chừng đơn giản nhưng phải mất sáu năm với bốn phiên tòa xét xử. Mỗi lần xử, các cấp tòa án lại có những nhận định khác nhau.
Vụ án được xử sơ thẩm lần đầu vào năm 2006 tại TAND huyện Củ Chi với kết quả bà H. bị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện đòi hoàn tất hợp đồng và nhận đất. Theo hội đồng xét xử, bên bán đã sang tên trên giấy đỏ cho bà H. xong, sau đó gửi thư mời lẫn gọi điện mà bà H. vẫn không chịu đến. Như vậy, bà H. đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Bà H. có lỗi, giờ lại yêu cầu tiếp tục hoàn tất hợp đồng thì không chấp nhận được. Cấp sơ thẩm tuyên buộc bà H. làm thủ tục chuyển trả lại tên trên giấy đỏ cho bên bán.
Tiếp đó, TAND TP.HCM đã mở phiên xử phúc thẩm vụ án và hủy án sơ thẩm vì lý do phán quyết của cấp sơ thẩm không đúng. Theo cấp phúc thẩm, bà H. đã được cấp giấy đỏ nên có cơ sở để tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng. Nếu nguyên đơn có lỗi chậm trả tiền thì cần tuyên cho nguyên đơn tiếp tục trả tiền theo trị giá đất khi trả tiền.
Mãi đến năm 2010, TAND huyện Củ Chi mới mở lại phiên xử sơ thẩm vụ án. Lần này, hội đồng xét xử liệt kê một số căn cứ nhằm chứng minh bà H. đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Cụ thể, sau khi sang tên giấy đỏ cho bà H., bên làm hồ sơ đã nhắc nhở nhiều lần, thậm chí gọi điện cho cả chồng của bà H. mà bà vẫn không đến thanh toán tiền đất. UBND xã đã gửi thư mời bảo đảm đến tận địa chỉ nhà nhưng thư bị trả. Cấp sơ thẩm còn cẩn thận liệt kê ngày giờ mà vị cán bộ tư pháp gọi vào số điện thoại di động của bà H. để nhắc nhở tiến độ thực hiện hợp đồng.
Tại phiên sơ thẩm lần hai, các đồng bị đơn đề nghị bà H. nếu muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả tiền theo thời giá. Nếu không, họ yêu cầu hủy hợp đồng và tự nguyện hoàn trả cho nguyên đơn gấp 10 lần số tiền đặt cọc đã nhận, tức 40 triệu đồng. Tuy nhiên, nguyên đơn không đồng ý đề nghị này.
Cấp sơ thẩm lần này đã nghĩ ra một phán quyết “đặc biệt”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng các bên đã ký vẫn bị hủy nhưng bên bán phải thanh toán cho bên mua một khoản tiền hợp lý. Cụ thể, bà S. đã nhận 2 triệu đồng từ bên mua để bán 1.170 m2. So với giá đất 25.000 đồng/m2 vào thời điểm chuyển nhượng, bà S. đã nhận 6,83% số tiền thanh toán. Hiện tại, giá đất đã lên 750.000 đồng/m2 nên bà S. phải thanh toán cho bên mua gần 60 triệu đồng. Tương tự cách tính trên với gần 650 m2 đất, bà N. phải thanh toán cho bà S. gần 100 triệu đồng.
Phán quyết trên không được TAND TP.HCM đồng tình khi xét xử phúc thẩm vụ án vào tháng 7-2011. Khác hẳn với quan điểm của lần phúc thẩm năm 2006, cấp phúc thẩm lần này xác định giao dịch các bên thực hiện mới dừng lại ở giai đoạn nhận cọc, chưa chuyển qua giai đoạn thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nào có lỗi thì cứ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng để giải quyết. Trong vụ án này, bên mua có lỗi nên đáng lẽ mất tiền cọc. Tuy nhiên, bên bán đã tự nguyện hoàn trả gấp 10 lần tiền cọc nên cần được ghi nhận. Cuối cùng, cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng, thu hồi giấy đỏ mang tên bà H., đồng thời buộc các bị đơn trả cho nguyên đơn 10 lần tiền cọc.
Hiện tại, bà H. đang có đơn xin kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án của TAND TP.HCM vì cho rằng mình hoàn toàn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Hợp đồng ghi rõ bà sẽ hoàn tất nghĩa vụ thanh toán trong vòng một tháng kể từ ngày bên bán giao giấy đỏ. Trên thực tế, bên bán chưa từng giao giấy đỏ cho bà, cũng chưa từng thông báo cho bà cùng đến cơ quan chức năng để nhận giấy đỏ. Bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ giao giấy nên bà không có cơ sở để hoàn thành nghĩa vụ trả tiền.
KINH NGHIỆM PHÁP LÝ: Vụ án để lại nhiều lấn cấn trong việc xác định các giai đoạn của quá trình thực hiện một hợp đồng dân sự. Nhiều ý kiến cho rằng hợp đồng giữa các bên không còn ở giai đoạn nhận cọc như nhận định của TAND TP.HCM. Bởi lẽ “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự” (Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005, tương ứng với Điều 363 Bộ luật Dân sự năm 1995). Việc giải quyết tiền đặt cọc chỉ áp dụng trong trường hợp các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Trong vụ án này, bên bán đã nhận tiền cọc, ký hợp đồng và hoàn tất thủ tục sang tên giấy đỏ cho bên mua. Như vậy, cần xác định các bên đang ở giai đoạn thực hiện hợp đồng.
Chưa biết đơn xin kháng nghị của bà H. có được xem xét hay không nhưng rõ ràng trong vụ án này, một phần rắc rối xuất phát từ việc các bên đã nhờ một cán bộ tư pháp hoàn tất giúp thủ tục sang tên trên giấy đỏ. Bên bán khẳng định vị cán bộ tư pháp đã liên lạc với bên mua để báo tiến độ giấy tờ đã xong và nhắc thanh toán tiền. Bên mua khẳng định không nhận được thông báo nào như thế của vị cán bộ tư pháp. Để chắc ăn, hợp đồng nên được thực hiện trực tiếp giữa bên mua và bên bán. Trong trường hợp cần thiết phải nhờ đến người thứ ba, hợp đồng nên giới hạn cụ thể vai trò của người này. Chẳng hạn, hợp đồng nên xác định rõ vị cán bộ tư pháp chỉ giúp các bên hoàn tất thủ tục giấy tờ, việc giao giấy đỏ và giao tiền phải do các bên trực tiếp thông báo cho nhau và trực tiếp thực hiện.
Theo Nguyệt san Pháp Luật TP.HCM số 174
Quý có nhu cầu tư vấn, xin vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Tuấn Anh (Mr.)
Mobile: 0989.745.745
Email: luatsuphamtuananh@info.com
Chào mừng bạn đến với luật sư Phạm Tuấn Anh