Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
luat su
Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, bên mua nhà có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận. Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán. Khác với hợp đồng tặng cho nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng có đền bù, tính chất đền bù được thể hiện thông qua giá trị nhà ở mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Đây cũng là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua.
luat su dan su
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại giao dịch dân sự phổ biến trong giao lưu dân sự hiện nay. Đây là một dạng giao dịch thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 BLDS 2005 (Điều 131 và Điều 443 BLDS 1995) hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện sau:
- Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
luật sư dân sự
- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;
- Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Có thể nói, điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là sự khác biệt nổi bật so với các loại hợp đồng dân sự khác.
Xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng
Khi tham gia giao kết hợp đồng, cần tìm hiểu tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên tham gia giao dịch có đủ năng lực hành vi dân sự không. Việc xác định điều kiện này trước tiên căn cứ theo độ tuổi của các bên. Giao dịch mua bán nhà ở chỉ có hiệu lực với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân (được quy định từ Điều 17 đến Điều 23 BLDS 2005), cụ thể là:
- Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở;
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở;
- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này;
- Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Lưu ý : Pháp luật dân sự quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá.
luật sư giỏi
- Đối với các chủ thể khác (pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác): Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
Nến bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng cũng cần kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
Tìm hiểu về nhà ở khi giao kết hợp đồng
luật sư uy tín
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Thực tế, nhiều trường hợp các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở không có mục đích dùng vào việc ở mà sử dụng vào mục đích khác. Ví dụ, mua nhà để làm văn phòng, mua nhà làm trụ sở giao dịch của pháp nhân… Cần lưu ý theo quy định tại Điều 455 BLDS 2005 (Điều 451 BLDS 1995) hợp đồng mua bán nhà ở sử dụng vào mục đích khác cũng được áp dụng những quy định của hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng. Thực tế, rất nhiều các giao dịch về mua bán nhà ở được tiến hành ngay tại thời điểm nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, trong những trường hợp và điều kiện nhất định pháp luật cũng công nhận đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán này. Ví dụ, mua bán nhà ở thuộc dự án, khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư đã có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà và các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ sẽ hình thành trong tương lai đó.
Trong nhiều trường hợp, phải xác định nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào. Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này.
van phong luat su
Thực tiễn xét xử cho thấy đối với các tranh chấp nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp (đối với nhà ở nội thành, nội thị xã, thị trấn do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp). Số lượng loại nhà này không nhiều và những loại nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ thì ít có tranh chấp. Phần lớn, các tranh chấp nhà ở rơi vào những nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Vì vậy, cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch chuyển nhượng:
- Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân, đã có giấy chứng nhận của chính quyền thuộc chế độ cũ (bằng khoán điền thổ) ở các thành phố, thị xã cần tìm hiều nhà này có bị cải tạo trong giai đoạn cải tạo XHCN theo Nghị định số 19/CP ngày 19/6/1960 và Nghị định số 24/CP ngày 13/02/1961 của Hội đồng Chính phủ (ở miền Nam là Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977) hay không. Nếu có thì ở mức độ nào, toàn bộ hay một phần;
văn phòng luật sư
- Đối với nhà ở do một bên hoặc các bên tự xây dựng tìm hiểu việc xây dựng diễn ra ở thời điểm nào, có giấy phép xây dựng không, đất xây dựng nhà thuộc loại đất nào: Đất thổ cư do ông bà, bố mẹ để lại, đất công được thuê hợp pháp hay đất lấn chiếm, tự khai hoang, đất có quy hoạch chưa, các giấy tờ về đất như thế nào. Bên cạnh đó, các giấy tờ tài liệu khác cũng rất có giá trị chứng minh ai là người đã xây dựng nhà: Hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoản xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiết kiện…
- Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hay của cơ quan, tổ chức cần tìm hiểu ai là người được quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, quyết định giao nhà, đơn xin cấp nhà…). Nếu có việc thanh lý nhà thì cũng cần tìm hiểu ai là người có tiêu chuẩn được thanh lý, ai là người nộp tiền thanh lý, đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa; quá trình chuyển dịch quyền sở hữu nhà như thế nào, việc chuyển dịch đó có trái pháp luật không.
soạn thảo hợp đồng
Thực tiễn rất nhiều trường hợp Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang thuê, trừ các loại nhà: Nhà thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới; Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện và các loại nhà chuyên dùng khác), biệt thự các loại có kế hoạch làm công thự hoặc dùng vào mục đích khác. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tự nguyện. Giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phụ thuộc vào loại đối tượng nhà. Giá nhà và giá đất do Nhà nước quy định căn cứ vào giá trị sử dụng còn lại, hệ số điều chỉnh giá theo từng khu vực và vị trí nhà đang thuê. Người mua nhà sau khi trả hết tiền và hoàn tất các thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Đối với nhà ở, việc xác lập quyền sở hữu có nguồn gốc từ giao dịch như bán nhà ở, đổi nhà ở, tặng cho nhà ở… cần tìm hiểu giao dịch đó xác lập thời điểm nào, bên bán có tư cách chủ thể chuyển nhượng không (có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và là chủ sở hữu nhà chuyển nhượng ); xác định việc mua bán có giấy tờ hợp lệ không? Các bên đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng chưa. Hợp đồng đã được sang tên chưa.
- Đối với nhà ở có nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã chết không, những ai có công duy trì, làm tăng giá trị nhà ở, những người thừa kế hợp pháp đối với nhà ở, ý chí của các đồng thừa kế đối với việc chuyển nhượng.
soan thao hop dong
Trường hợp nhà ở có nguồn gốc được tặng cho hoặc được hưởng thừa kế di chúc, cần kiểm tra người được tặng cho, người được hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không, đặc biệt phải kiểm tra xem đó là tặng cho, di chúc cho sở hữu hay chỉ cho quản lý, sử dụng để thờ cúng. Nếu không cho sở hữu thì không nên mua.
luật sư tphcm
Nhiều trường hợp do điều kiện kinh tế có hạn, khách hàng phải mua nhà mà chủ đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà. Trong trường hợp này phải xem xét diện tích mua có phần nào chồng lên diện tích của các hộ khác không, có bị hạn chế điều kiện gì không, có bị phụ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không…
luat su tphcm
Ngoài ra, cũng cần lưu ý nhà ở là đối tượng mua bán có bị đem thế chấp hoặc kê biên để đảm bảo việc thực hiện một hoặc các nghĩa vụ dân sự hay trách nhiệm hình sự khác không.
Bài cùng chủ đề
- Thời điểm giao kết và có hiệu lực của Hợp đồng
- Hợp đồng vô hiệu do người giao kết không có năng lực hành vi
- Hiệu lực hợp đồng và hợp đồng vô hiệu
- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội
- Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa
- Đề nghị giao kết hợp đồng và giá trị pháp lý
- Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
- Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thương mại
- Kỹ năng đàm phán hợp đồng
- Biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng
Chào mừng bạn đến với luật sư Phạm Tuấn Anh